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贵阳老城区的“老破小”,留着干嘛?

2022-09-29 01:57:02 5237

摘要:房产是刚需吗?不是,因为可以替代,租房同样可以解决居住的问题。但是房产的附加属性,让房产成为了刚需。教育,医疗,工作,婚姻都和房产捆绑在一起了。在任何一个城市,只要有一套属于自己的房子,都有面对社会和丈母娘的底气。如果说婚姻是“坟墓”,一个...

房产是刚需吗?不是,因为可以替代,租房同样可以解决居住的问题。

但是房产的附加属性,让房产成为了刚需。教育,医疗,工作,婚姻都和房产捆绑在一起了。在任何一个城市,只要有一套属于自己的房子,都有面对社会和丈母娘的底气。如果说婚姻是“坟墓”,一个男人没有房子,就有可能连“葬身”的机会都没有,因为岳父大人给你把路给断了。

在贵阳这样的刚需市场,一套房子动辄就要上百万甚至数百万,而对于普通人而言,买房不是件容易的事情,房子对于很多人来说都属于奢侈品,但为了自己后半生的幸福和能在城市立足的底气,多少人咬紧牙根不得不购置一套房产。只是新房的价格对他们进行了劝退,只能选择二手房,而“老破小”就成了比较合适的选项。

“老破小”三个字基本上概括这类房子的特点,但并不是所有“老破小”都值得购买,只要头脑清醒一些都能区分哪些“老破小”值得购买,而这样的房子往往具备以下优点。

1.地段好,配套全,总价低

贵阳老城区核心位置是贵阳最早发展起来的区域,这种位置的房子楼龄都不会短,周边的配套成熟。交通,购物,生活,学校等等都非常完善。对于目前的老破小来说,学校是唯一的“吊命药”,一些重点学校周边的“老破小”价格非常的坚挺,如果没有学区的加持,“老破小”的命运又会截然不同。相同配套的新房和老破小价格上区别还是比较大的,价格上低了不止一点。最后,必须强调一点,“老破小”的核心价值是土地。

2.公摊少,有装修

核心区域“老破小”的岁数都不小,特别是95年前修建的房子,但买多少得多少,当时的买的人和卖的人都比较纯朴的,根本没有想过公摊面积会出现。由于所处的位置在当时属于繁华区域,这样的房产基本上都有人居住,装修必然是有的,只是装修的情况好坏就不一而论,而且鉴于使用时间长,基本上家电都是赠送的。基本上能够拎包入住。如果遇到保养得当的装修,还可以省下一笔费用。

3.风险小,有收益

首先“老破小”是现房,避开烂尾风险。房子的位置,质量,周边配套一目了然,拥有所有二手房都有的“所见即所得”的属性,同时优质的配套加持之下,自身不住出租也可以产生收益。短期内旧改会作为城市更新项目的主要手段,“老破小”也会旧貌换新颜。如果坚守的时间够长,当房子成为危楼,或许会有拆迁规划,土地的价值才能得以变现。

21年之后,很多人发现“老破小”的价格逐渐走低,新房和“年龄小”的二手房都遇到销售瓶颈,“老破小”的各种缺点也被放大,更为明显:

1. 公共面积少

“老破小”在修建之初,对于容积率,密度,停车位等等概念是模糊的,甚至于没有“改善”的概念存在,汽车也没有像今天这样普及,购买这样的小区,缺少停车位是必然的情况,就算有少量的位置,也早就被老业主给占完了,作为出行的重要交通工具不能使用二部的不放弃购买。


2. 银行贷款难易不定

虽然现在各种金融政策放宽了,但也无法抹掉去年房贷收紧无法贷款的事实,“老破小”的年龄摆在那里,或许现在贷款轻松一些,但也不排除再遇到“贷款收紧”的时候,无论是买房还是卖房,就怕不确定的因素影响成交。


3. 居住体验差

一般“老破小”的绿化,环境,物业,设施,户型结构上都或多或少存在瑕疵和不足,就居住体验上来说,是没有什么居住体验的。甚至有的业主早已搬离,房子已经出租,外来人员进出,安全上也有隐患。


4. 升值空间受限

老破小的地处中心地段,周边的配套几乎定型,升值空间也因此受限。楼龄长没电梯等等短板反而拉低房子的价值,只有仅剩的土地还有价值。

核心区域的“老破小”,很多人认为是优质资产,21年之前或许这样的想法并没有错,但是时移世易,21年之后除了有学区加持的部分小区,其它的“老破小”位置再好,也不会再如想象中的优质,之所以出现这样的情况,也是因为近年来对房地产的调控数量多,密度大,主要还是体现在以下几个方面。

1. 价格随行就市,波动大不易把控

“老破小”的价格如果没有学区支持,极易受到市场的影响,当行业处于上涨的阶段,“老破小”的价格也跟着上涨,当市场进入下行阶段,价格也会跌落,没有特定的因素去支撑价格,就难以把控房产的价值,普通人想靠这个投资挣钱,难度较大。

2. 短期内只有旧改、拆迁的周期更长

21年8月, 官方发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,其中提及:老城区范围内严格控制大规模拆除;城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁。未来城市更新的进度会放缓,文件下发后的拆迁也会受到限制,但高龄的“老破小”,随着时间的进程也会变成危楼,或者碰到政策的更新,也会演变为拆迁,只是这个时间不会太短。

旧改和拆迁的目的都是改造环境,提升居住的舒适度,但是鉴于目前的实际情况,旧改的优势大于拆迁,旧改相对简单,成本低,周期短,总归来说就是通过极少的投入,达到改造的结果。曾经拆迁之所以如此普遍,主要因为房价在上升期,融资简单,而且“拆旧盖新”有利可图。

3. 官方鼓励货币补偿,回迁难

22年6月,官方印发《贵州省进一步加快重大项目建设扩大有效投资若干措施》,其中提到,有序推进房地产开发投资项目建设。积极采取货币化安置+奖励的方式推进棚户区改造,带动住房改善和房地产发展。

房地产官方多次发放“救命良药”,其中鼓励货币化安置,被拆迁人在房地产市场自行购买房屋安置。一方面可以加快库存流通,一方面可以活跃房地产市场。特别是中心城区很难原地回迁,就算能够回迁开发商也可能会将其孤立区别对待,此类的新闻并不少见。

另外,受到新标准的影响,建筑密度也有明确规定,同面积的地,拆除之后需要建设约3倍数量的楼层才有多余的面积对外销售,这也是为什么中心城区拆迁新建多为高楼的原因。官方有意调控房价,房地产告别了高增长,开发商无法获得收益,拿地的意愿也会降低。

“老破小”,房地产经久不衰的话题,不论官方发展的方向是向外拓展,还是重塑老城的价值,有价值的只是土地,房子本身已经没有任何意义,如果你的手上有“老破小”可以考虑出手,很多人在乎老城区的资源,但是随着城市的发展,资源也逐渐向外分摊,比如贵阳一中搬迁,贵阳六中的规划,比如省医在金阳的分院,这些资源都在逐渐分摊扩大范围,甚至一些有历史沉淀的资源也会逐渐变成我们回忆的一部分。

最后,千万别拿故土情结来麻痹自己,也不要拿学区当做保驾护航的手段,毕竟学区也是未来调整的对象,80%的“老破小”会出现价值下降价格下滑的情况。如果不变现,不论是土地还是学区或配套都无法体现了他本身的价值,当变现后也代表完成了它们的使命。


如果是你,你会如何处理手上的“老破小”呢?

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